Case in comproprietà in Italia. Come fare per dividerle?
dell’Av. Alessandra Testaguzza
Il tema è di grande interesse per molte persone che si ritrovano ad essere proprietarie pro indiviso di beni immobiliari ricevuti ad esempio in donazione dai propri genitori o tramite successione.
Penso, ad esempio, alle case di vacanza in Italia, lasciate dai genitori ai figli che vivono all’estero.
In questi casi più proprietari, spesso fratelli e sorelle, si ritrovano a dover gestire non in esclusiva, un bene, circostanza normalmente foriera di tensioni, discussioni e liti.
Se uno o più comproprietari non intendono condividere un bene immobiliare con altri ed il bene non è divisibile, quale soluzione potrebbe essere adottata per risolvere la spinosa problematica?
La prima cosa da fare è comunicare formalmente agli altri comproprietari che si intende sciogliere la comunione e verificare se vi sia interesse da parte di qualcuno a rilevare la quota dietro pagamento del valore corrispettivo, oppure se vi è la comune volontà di vendere il bene a terzi e dividere il ricavato tra tutti.
Se non vi è risposta o se vi è una risposta negativa, la mossa successiva è introdurre una mediazione presso un organismo di mediazione territorialmente competente. La sede dell’organismo, cioè, deve trovarsi nello stesso distretto del bene immobiliare (non si può fare una mediazione all’estero se il bene si trova in Italia, ad esempio). Necessaria, però, la presenza di un avvocato.
Non si tratta di una fase giudiziale innanzi ad un Tribunale, ma di uno strumento che se ben utilizzato, può dare, a costi contenuti e in temi rapidi, concreta risposta alle esigenze di tutti ed aiutare a trovare una soluzione tramite un mediatore. Il verbale di accordo, in questo caso, sostituisce la sentenza di un giudice senza i tempi lunghissimi di una causa di Tribunale ed i relativi costi.
Se neanche il tentativo con un mediatore è andato a buon fine, non resta che introdurre una causa di divisione giudiziale del bene, innanzi al Tribunale territorialmente competente. Chi introduce la causa e ne anticipa le spese, potrà ripeterle dal ricavato della vendita all’asta del bene immobiliare. Una volta introdotto il giudizio, difatti, in assenza di un accordo transattivo tra le parti, che può sempre intervenire prima della definizione, il bene verrà posto in vendita all’asta, il cui ricavato, decurtate le spese da restituire a chi le ha anticipate, verrà suddiviso tra le parti in proporzione delle quote di proprietà.
E la prelazione? Il diritto, cioè, di un soggetto di essere preferito rispetto ad un altro, a parità di condizioni?
Bisogna fare un distinguo: nel caso di beni ereditati, i coeredi hanno un diritto di prelazione se uno di loro vuole porre in vendita la propria quota. La legge dispone in questo caso che colui che vuole alienare ad un estraneo, deve notificare la proposta di alienazione, indicandone il prezzo, agli altri coeredi, i quali hanno un diritto di prelazione, possono cioè acquistare, a parità di condizioni, la quota.
Se, invece, il bene non è parte di una successione, in caso di vendita della propria quota, nessuno ha il diritto di prelazione. Il comproprietario può, quindi, in principio, procedere alla vendita, o alla donazione, a terzi della propria quota senza avvertire gli altri proprietari che potrebbero scoprire la cessione a passaggio di proprietà avvenuto.
Il consiglio è di evitare in ogni modo di trovarsi in situazioni del genere: i genitori per primi dovrebbero evitare di lasciare beni indivisi ai figli che con il passare del tempo, potrebbero trovarsi ai ferri corti tra di loro o in condizione di dover realizzare un ricavo per necessità e non essere liberi di farlo. Si consiglia una consulenza con un legale prima di prendere decisioni definitive.
Se ci si ritrova, purtroppo, in questo contesto, allora si dovrebbe fare il possibile per venire incontro alle esigenze di chi non vuole condividere un bene con altri o non può, suo malgrado, permettersi spese aggiuntive. Sarebbe assolutamente opportuno trovare un accordo, risparmiare denaro che andrebbe a, mediatori, consulenti e tribunali e, soprattutto, mantenere la pace famigliare.
Chi pensa che non facendo nulla la situazione potrà rimanere com’è e andare a proprio vantaggio, si sbaglia di grosso. Potrebbe ritrovarsi a dover spendere denaro per la divisione giudiziale del bene, vedersi vendere il bene all’asta o, peggio, trovarsi a condividere la casa con un estraneo.
